196体育app官网155：租赁住宅可实现开发商、租户、物业公司三方利益统一？要高度重视保障性租赁住房的建设，土地供应要向租赁住房建设倾斜，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用

　　上周粗略的看完经济工作会议的新闻报道，随手转发到微信圈，就没过多留意了。今天，突然想到如果大规模的租赁住房出现，租赁住房的物业管理会不会还是像目前城市住宅小区物业这么复杂？物业管理在租赁住宅的项目上、能否回归到“原本”的状态，想到这个话题，老周就想简单聊聊。

　　虽然，基于新冠疫情的缘故，今年国内各级政府对物业管理行业、物业公司给以了极大肯定、也给了物业公司很多拓展新业务方面的优惠政策。但现实中，物业公司和住宅小区业主之间的矛盾一直没有减轻、虽然正式新闻媒体很少很少报道这些内容，但在今日头条、微博等自媒体中，有太多太多业主不满的文章。加之，随着《民法典》的颁布、各省市修订了物业管理条例（或，管理办法），对住宅小区公共收益归属的明确、对物业管理信息公示的要求等，物业行业中的头部企业对住宅类项目的“兴趣”越来越小，越来越多的企业（特别是上市物企）都改变经营策略，追求利润率较高的政府物业、公建项目、城市空间管理等内容。

　　以上，这些种种现象，也间接反映着城市住宅小区存在一些现实矛盾，业主和物业公司都很头痛，简而言之存在的矛盾如下：

　　，只想着少交或不交物业费，只想享受物业服务但不想参与过多的物业管理事务（如：业主大会参与的业主人数较少、业主大会不能成立、业委会不能选举产生），或者放任不称职或别有用心的业委会、不对其进行监管，而这些，本身就属于业主的义务。

　　很多业主不清楚物业管理是做什么的，部分业主对物业管理的理解仅仅局限于“售楼部”的一些宣传，等到房屋交付后，感觉现实中的物业服务与销售的宣传差异性太大，对物业服务不满意

　　；其实，物业管理主要是对建筑物本身及公共设施设备、公共秩序进行维护和管理，但这些，业主们不清楚、也看不到，只是觉得物业费太贵、看不到“所谓的服务”，不满意！

　　3、随着2005年左右房地产的大发展，大多数物业公司、特别是地产下属的物业公司纷纷回归到“房地产售后服务”的角色，

　　。但地产公司毕竟不是“业主”，地产公司的利益与业主利益还是有所不同，忽略真正“业主”的真实需求，业主对物业公司的服务就不能百分百满意。

　　5、物业管理普遍采取“包干制”模式，加之物权归属的不明、物业服务信息的不公开，物业公司隐形收入较多，但随着民法典的发布，业主知道了公共收益应当属于全体业主所有，业主和物业公司的矛盾加大。

　　6、其他，如：少数所谓“积极”业主的影响（很多“积极”业主的动机都不单纯），中国老百姓抗拒诉讼、法院诉讼意识淡漠等。

　　租赁住宅和普通商品房最大的区别就是“所有权和使用权”相分离，政府或开发商拥有所有权、租户只拥有使用权（居住权）。但有时候就那么怪，租赁住宅的“所有权和使用权”相分离的特点，反而促使“开发商196体育官网登录入口、租户、物业公司”三方利益的高度统一，反而能让物业管理回归“正常”，延长建筑物使用寿命、增值保值。具体原因，老周分析如下：

　　1、有恒产者有恒心！政府或开发商作为租赁住宅的所有权人，最关注的是房屋的使用寿命、运营成本和后期的维护成本，实现房产租赁的利润最大化。在这种情况下：

　　2、租户作为房屋的使用人、而不是产权人，在房屋使用的过程中，也会更加注重房屋使用的“规则”，可以想象“违章装修、违法侵占公共区域”等行为将减少、甚至消失。

　　3、产权人和租户在物业管理方面能够达成较大的统一，虽然物业公司重点关注对象是产权人（政府或开发商），但由于产权人也需要后期运营、出租房屋，所以产权人必须要求物业公司的服务让租户满意。在这里，产权人考核对物业公司考核客户满意度（租户满意度）那就是扎扎实实的，来不得半点马虎。

　　4、最后一点，由于租户对租赁房屋没有产权、且使用租赁房屋必须要严格遵守租赁房屋的管理规则。物业公司在处理“违反管理规则”的行为有法、有理可依，物业公司的工作也必将容易开展，目前很多“浪费大量精力、物力”但又没有效果的管理服务行为自然而然的消失了，物业公司将更多地关注、用心在建筑物维护管理上面。

　　从以上几点看，租赁住宅促使“开发商、租户、物业公司”三方利益的高度统一，帮助物业管理回归到正常状态。

　　上面的内容，虽然看似有些“荒唐”，但透露出国内物业管理、特别是住宅类物业管理的“诸多无奈”。但老周还是希望广大业主能够弄明白、搞清楚物业管理的“本质”，履行和实施自己的权利和义务，促使住宅类物业管理尽早回归到本来的面目，最终体现在业主自身财产的保值增值。