196体育app官网地产地产!012016年9月,有人预测国家的布局,并发布在天涯上,此贴便是著名的《中国楼市的10大必经之路》。

　　按照这则天涯神贴,中国楼市会走过这10个阶段:1、开闸放水(2015年降准、提倡全国三成首付)2、房价飙升(16年一年的情况)3、卖地解地方政府债务危机(已完成)2011年,人民日报还四问地方,拿什么还债?

　　4、驱赶人民币存款进入房市(钱都变成了房子首付款了)。5、外管局最大“对手”消失,外汇暂时安全(已实现,2017年,各大房企停止海外投资并购,外汇保住了)。6、银行通过CDS(信用违约互换)转移大部分风险(已成为现实)。7、限购制造天花板,房价开始下跌。高位接盘的投资客被套住,普通散户的人民币资金成功被锁定(现在房产的流动性特别差,新房不容易看出来,去卖卖二手房就知道了)。8、土地财政转型(17年的租售同权,租赁用地,共有产权,都是土地财政开始转型的试探),尝试开征房产税。9、驱赶剩余资金重新进入实业,保住就业(这个是大目的,目前正在做的事情)。10,人民币国际化,在汇率战场上,与美元再度一战。(这个三五年都完成不了,需要更长的时间,一带一路的根本目的就是这个,但确实有越来越多的国家开始弃美元而用人民币)

　　▲近3年来美元兑人民币汇率,人民币贬值严重。从汇率角度看,现在的房地产确实到了最危险的时候。因为开发商借钱的时候汇率在6.3,现在要还钱,汇率来到了7.3。叠加房地产周期下行,销售严重不景气,一旦再有类似恒大这样级别的房地产暴雷,那么对于国内的整个房地产无疑是雪上加霜。从这一方面说,美国把汇率抬高,目的也是为了引爆国内的房地产债务。汇率如果过了7.5,大的房地产公司近十年等于白忙。6块多借的美元,7块多还,光是汇率这一点就要亏上千亿。而另一方面,国内经济的基本面是汇率的基础,当前,在房企暴雷潮的影响下,居民大量抛售国内的大部分资产,包括楼市和,进一步加速了人民币兑美元的贬值幅度和速度。因此,楼市和汇率,两者相辅相成。保住了汇率,房地产公司的外债问题就能得到缓解;保住了楼市,人民币升值同样可期,经济复苏的可能性也大大增强。02自7月下旬以来,地产频出利好,高层保楼市的决心,还是很大的196体育官网登录入口。那为什么这么多利好,市场还是不买账呢?可能是,方向错了。

　　当前地产政策的利好方向主要是两个:一个是保房企的融资和现金流;另一个是放开限购限贷限售,把购房者需求释放出来,从而变相保房企的销售回款。然而,房企的融资三驾马车:银行、信托融资和美元债,美元债肯定是指望不上了,现在歪果仁不傻,不会刀口舔血去支持中国房地产;信托融资最近也撑不住,中植系的中融信托,可谓房地产融资主动脉,可以说各种躺尸的地产公司,把信托公司拉下了水。再加上银行享有特权,在银行没还完的情况下,地产公司不被允许破产(比如金科),导致信托公司拿不回相应比例,进而造成兑付困难。

　　▲在地产融资端,中植的倒下相当于恒大的倒下,各种信托公司还会陆续倒下。中国信托大公司是极多的,还会有若干中植会倒下。

　　▲北京2020年分钟寺地块三兄弟背后,农博诚车投资管理合伙企业,大股东正是中诚信托。而在土拍前火线入股合生子公司,这正是我们常见的信托股权融资。至于银行,参见我的另一篇文章《轮到银行做选择了》,当前银行压根不会对没有抵押物和还款来源的房企放贷,所谓“保交付”,实质也只是“保按揭”,毕竟银行也是有利润考核的。整体来看,银行是官方唯一说得上话可以对房地产融资支持的渠道,但具体操作上,谁都不愿意担责任。所以,在保房企的融资和现金流这个方向上,我觉得,支持力度远未达到预期。03那么,通过放松限购限贷限售,来保房企销售呢?显而易见,如果是在一线城市的需求端发力,那一定立竿见影。北上广深的楼市肯定会红红火火,再上一层楼。然而,二三四线城市的需求端,目前政策已经无牌可打,限购限贷限售本就是形同虚设、一捅就破。继续加码新政救市,也只是挽救楼市信心的表态而已。

　　▲为了保房企销售,南昌市南昌县屡出奇招,直接致函开发商要求其即使调整营销策略,对销售不力的营销团队进行约谈,调整、解聘。可以说,政策基本用尽。因此,一线很严格,二线很宽松,两类城市的可用政策差距很大,这本质是的两个世界。

　　▲一线城市和二线城市,并非同一个世界196体育官网登录入口。放开一线城市限购,一线带动二线房价成交活跃、房价上涨的几率不大,反而有可能会大幅虹吸周边二三四线城市,造成二三四线楼市更加困难。不放开一线城市限购,政策没有带头示范效应,光靠几个二三线城市自弹自唱,大家对楼市的热情也很难起得来。例如郑州,放开限售后,反而二手挂牌量直线上升。

　　▲一线城市严格限售,本质其实是给二三线城市机会。也正是这个原因,一线城市的限购政策放开,可谓慎之又慎。04当前,楼市低迷的只有二三线,一线城市里除了深圳自有其特殊情况外,整体还是比较健康的。所以,真正的救市,一定是救二三四线城市。通过刺激一线城市来“救市”,个人觉得不能算是救市,最多是“气氛组”。

　　而二三线城市,在当前整体需求已饱和、政策刺激效果不明显的情况下,如何救?其实还有一个供给端可以操作。二三四线城市,近几年可以停止或缩减土地供应,先过一段时间的苦日子,等到存量库存消耗的差不多的时候,再慢慢恢复供给土地。

　　▲2015-2017年,暂停供地这一招就在部分库存严重的三四线城市上演过。当时效果也确实不错。从根本上说,土地供给单一来源于政府,决定了中国楼市本来就是供给型控制而非需求型推动,所以从供给端着手,效果也许会更好。由此,高层论断,房地产进入了供过于求的新形势,做出的政策,不应该只在消费端解除限购限贷,还应该尽量减少土地出让甚至不出让,直至达成新的供需平衡。

　　▲有人说,碧桂园9000亿的房子想卖卖不出去,不是因为没人买,而是因为碧桂园没有定价权。限跌令的存在,表面是保房价,实质是保地价、保土地供应秩序。如果在土地供应端没有顺时而变,房地产市场改革和救市也无从谈起。052019年时,感觉是中国非常有钱,高铁、地铁、学校、医院,城市日新月异,经济高速发展,到处都是塔吊,到处欣欣向荣,赚钱线万,年薪百万码农很常见。那为什么现在整体经济和楼市如此艰难?其实核心就是土地财政,中国土地国有,那些土地抵押变成了钱,还加了几倍的杠杆,钱多了,自然就欣欣向荣了。土地财政的源头是房地产,房地产兴,土地财政就兴。土地财政其实就是土地金融,把死的土地变成流动的钱,所有的地方债、城投债、信托、理财、资金池、银行优质、增量资金、养老金融资、部分保险产品中资美元债、甚至是国债中的不少抵押品等等各类金融产品,其底部都是建立在土地财政之上。由此,在国民经济找到新的发展模式之前,我们不可以轻易放弃地产196体育官网登录入口。而如何对地产予以“救市”,也是需要我们深入思考的。

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