当前疫情下企业法律风控之二物业租赁业务风险提示及风控建议自2019年12月开始， “新冠肺炎”疫情（下称“新冠疫情”）席卷中国，根据中华人民共和国国家卫生健康委员会（下称“国家卫健委”）于2020年1月20日发布的公告（2020年第1号），经国务院批准，将新型冠状病毒感染的肺炎纳入传染病防治法规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。另外，将新型冠状病毒感染的肺炎纳入国境卫生检疫法规定的检疫传染病管理。上述规定为各地政府的控制疫情政策提供法律依据，各级政府相应出台各项行政紧急措施控制疫情，包括但不限于延期复工、限制出行、限制公共场所及人群密集场所的经营等，这些政策在一定程度上控制疫情的同时，亦对经济社会中各类合同的履行产生影响。本文针对新冠疫情的法律定性及新冠疫情影响下物业租赁合同主要合同义务的履行，围绕合同当事人可能关心的几个问题进行分析和探讨。

　　根据《中华人民共和国民法总则》（下称“《民法总则》”）第一百八十条第二款和《中华人民共和国合同法》（下称“《合同法》”）第一百一十七条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

　　2020年2月10日，全国会法工委发言人、研究室主任臧铁表示，“当前我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”。

　　同时，由于本次新冠疫情与2003年非典疫情具有一定的相似性，我们通过当年各级法院对于非典疫情法律性质的认定，以对本次新冠疫情的法律性质的认定提供参考。

　　最高人民法院于2003年6月11日发布的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法〔2003〕72号，已于2013年废止但具有较高参考性）第三条第（三）款规定：“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”

　　（前述合同法条款即为“不可抗力”规定）。即最高人民法院认为，因政府部门应对“非典”疫情采取的行政管理措施导致的合同不能履行的情况，应按不可抗力导致合同不能履行的情形处理。

　　但司法实践中也并非不存在不同观点，如上海市第一中级人民法院在（2004）沪一中民二（民）终字第32号民事判决书中认为：“关于‘非典’疫情，因非法律所界定的属于不可抗力的情形……”。

　　根据法律法规及政府文件规定，并参考最高院对于非典疫情的法律定性，我们倾向于认为此次新冠疫情具备“不能预见、不能避免和不能克服”的构成要件，应属于不可抗力。但由于无法排除司法实践中对于不可抗力认定的不同意见，建议在适用上采取谨慎原则，根据具体情况进行分析判定。

　　在新冠疫情被法律定性为不可抗力的前提下，针对新冠疫情对企业物业租赁业务的影响，我们分别从承租人和出租人的角度，分析不同业务场景下的法律风险，并提供相应风控建议。

　　在租赁合同中，承租人的主要义务为按约支付租金、在租约到期后按约返还房屋等，在新冠疫情的影响下，我们就上述主要合同义务的履约障碍及相关法律建议分别分析如下：

　　1.确定签约并已向出租房签署意向协议或支付定金，因新冠疫情影响，承租人无法签署正式合同的情形如何处理

　　意向协议是为表示缔结协议的意向，由单方出具或双方签署的文件，一般并不是正式的协议， 但双方往往会在意向协议中设置一定的限制和条件，确保双方权益，如约定支付定金等。

　　根据《合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

　　根据《中华人民共和国民法总则》（下称“《民法总则》”）第一百八十条第一款的规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。

　　在新冠疫情被法律定性为不可抗力的前提下，若承租方已交付定金但因疫情导致无法签署正式合同的，承租方有权依据法律法规规范性文件的规定适用不可抗力向出租方主张返还定金， 双方可根据实际需要另行协商签约安排。此等情形下，由于承租方无法签约是因新冠疫情这一不可抗力导致，出租方将无法向承租方主张适用定金罚则。

　　以极端情况为例，某重点地区来沪工作人员在沪承租公寓用于居住，但因新冠疫情导致其被长期隔离进而丢失工作机会、或因政府限业政策导致工作单位不再具有用工需求，此时我们一般可以认为承租人承租房屋的根本目的已不再存在或无法实现。

　　《合同法》第九十五条同时规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

　　在此等情形下，因新冠疫情之不可抗力导致承租人的合同目的无法实现，承租方有权按照法律规定适用不可抗力向出租房主张解除合同，此时出租方将无权向承租方主张合同解除的违约责任。需要注意的是，合同解除权的行使受除斥期间的限制，企业应当在法律规定或合同约定的解除权行使期限内行使解除权，具体期间计算需要根据个案情况分别判定。

　　本次新冠疫情发生后，各地纷纷出台相关政策，对公共场所和人群密集场所加强防控，对特定场所提出停业和限业要求。同时，消费者也往往选择减少外出和聚会，众多商业不得不缩短营业时间或停业，这对商业物业等提供线下消费场所的经营产生重大影响。西贝餐饮董事长贾国龙于日前表示，其当前400家线下门店基本都已停业，春节前后一个月时间将损失 7-8 亿元。

　　在物业租赁合同中，按时支付租金是承租人最主要的合同履行义务。但根据《合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任， 但法律另有规定的除外。

　　除上述法律明确规定之外，各地政府亦纷纷出台政策减轻企业负担支持企业平稳发展。上海市人民政府于2020年2月7日发布《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展若干政策措施》（沪府规〔2020〕3 号），明确减免企业房屋租金，要求“中小企业承租本市国有企业的经营性房产（包括各类开发区和产业园区、创业基地及科技企业孵化器等）从事生产经营活动的，先免收2月、3月两个月租金”，并“鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体为实体经营的承租户减免租金。”。2020年2月11日，上海市国资委出台《关于本市国有企业减免中小企业房屋租金的实施细则》（下称“《实施细则》”），明确规定“对于已签约承租实施主体自有经营性房产从事生产、办公、商业配套等经营活动的中小企业，由房产所属国有企业免除2020年2月、3月两个月租金”。

　　在此等情形下，因新冠疫情之不可抗力导致承租人发生履约困难时，承租人有权按照法律法规及规范性文件规定，适用不可抗力向出租方主张减免受该等不可抗力影响期间内的部分或全部租金；若因新冠疫情导致承租人延迟支付租金的，出租人亦无权主张延迟支付的逾期违约责任。

　　因新冠疫情影响，湖北省武汉市于2020年1月23日10:00开始实施封城。其他各地虽未明确出台严格封城政策，但因感染新冠肺炎导致的隔离治疗、因接触感染人群导致的隔离观察及针对重点区域往来人员的居家隔离措施，均使得部分人群的出行受到限制。

　　按时按约返还房屋是房屋租赁合同中一般会约定的事项，同时，双方也会约定未能按约履行的违约责任。而根据《合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。

　　在此等情形下，因新冠疫情之不可抗力导致承租人发生履约困难无法按期返还房屋的，承租人有权按照法律规定，适用不可抗力向出租房主张延期返还。此时按照合理原则，一般可顺延至该等不可抗力对相关人员影响消除后履行。在前述延长期间，出租人无权主张延迟交付的违约责任。

　　5.双方已经签约，租期包括新冠疫情期间，承租人因疫情期间未使用或未完全使用承租物业而主张租期顺延的情形如何处理

　　新冠肺炎期间，对商业物业的承租人而言，其商业经营收入可能受到很大负面影响，对居住物业的承租人而言，可能因多种原因导致其无法完全享受承租房屋的权益。

　　需要注意的是，当存在转租情形时，可能存在上下家的租金差异和违约责任的不对等问题，相应的处理方式也会不同。例如上述《实施细则》的政策均为面对实际承租人的租金优惠政策，落实时对转租人而言往往存在差额租金，该部分差额租金如何减免？律师认为，针对承租国有企业的经营性物业并进行转租的企业（如长租公寓的经营者）,可能在二次租赁业务中存在收取差价的情形，若该经营者本身亦为国有企业的，则其对转租的差价部分亦有按照上述《实施细则》的规定减免租金的义务，反之，则该经营者对转租的差价部分无减免租金的义务。

　　关于违约责任，存在转租的情形时，律师认为“二房东”和实际承租人在面对各自的出租人时，均可按照前文各情形进行抗辩。

　　前文从承租人角度讨论的各情形，对出租人而言实质为硬币的另一面，相关法律意见同样适用。除此之外，出租人还有以下问题需注意。

　　就新冠疫情对我国众多行业经营生产产生的重大负面影响，各地出台多项政策减轻企业负担，如上海出台的《实施细则》规定，若物业出租人为国有企业的，“应向对于已签约承租实施主体自有经营性房产从事生产、办公、商业配套等经营活动的中小企业，由房产所属国有企业免除2020年2月、3月两个月租金”。

　　在具体实施中，首先应明确政策规定中具有减免租金义务的适用主体，以《实施细则》的规定为例，实施减免租金的出租人为“本市市属、区属国有企业集团（含委托监管企业）及纳入合并报表范围内下属企业”，能享受租金减免优惠的承租人为 “承租上述主体自有经营性房产从事生产经营活动的非国有中小企业”；其次，对于租金减免期限，该《实施细则》同时规定，“应减免2020年2月、3月两个月租金”,“对免除2个月租金后仍有较大困难的中小企业，各企业集团根据实际情况，明确减免缓收标准，进一步给予支持”；最后，针对就减免租金的国有物业进行转租的转租企业，若该转租企业仍为符合《实施细则》规定的国有企业，则按《实施细则》规定执行，若其为非国有企业的，则出租人应督促转租企业配合作为，确保终端租户实际受益。

　　需要注意的是，虽然政府出台的相关政策仅明确减轻“企业”负担，但律师认为，从普世及平等原则出发，若承租人为自然人的，出租人也应参考相关文件规定执行优惠政策。

　　此外，非国有企业的出租人是否具有减免义务？这个问题可根据现有法律的规定，参考前述关于承租人部分的建议。

　　根据《合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

　　《合同法》第二百二十条同时规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。《合同法》第二百二十一条还规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修；出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担；因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。一般在租赁合同中，出租人与承租人也会对出租人维修义务的范围进行约定。

　　根据《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响， 部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。

　　在新冠疫情被法律定性为不可抗力的前提下，若发生需出租人提供租赁物业或承担维修义务，但出租人因新冠疫情影响无法履行物业提供或维修义务的情形，则其可援引不可抗力原则免除其未履行提供物业、提供维修义务的法律责任；此时承租人无权按照合同约定要求出租人承担相应违约责任。

　　新冠疫情期间，各地针对疫情防控出台多项政策。律师建议出租人按照法律法规规范性文件规定，履行防控义务，包括但不限于积极申报承租人的身份及往返信息、对承租人进行健康信息登记、加强承租人以外的其他人员的来访留宿管理等，以积极配合疫情防控。

　　1）对主张“权益”的相对方进行必要的资格审核，确认其为相关租赁合同的合同当事人， 保持合同主体一致，避免出现主体错位的情况；

　　2）对符合条件的承租人，建议以“补充协议”、“备忘录”等形式就具体问题签署书面文件， 作为原租赁合同的补充，与原租赁合同形成不可分割的整体并妥善保存；

　　3）为方便操作，对承租人较多或租赁业务较多的企业，应尽快制作相应表单，以统一操作口径，避免执行错误。该等文件报告包括但不限于《告知书》、《申请书》、《申报须知》、《实际承租承诺书》、《疫情防控承诺书》、《减免协议》或《补充协议》、《确认单》、《内部审批单》等等；

　　4）疫情期间，各方应避免人流集聚，以便捷高效为原则，建议可以通过网络、信函、签字签章等多种方式予以受理和处理。

　　《合同法》第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

　　上述条文规定了企业的不可抗力通知义务和证据提供义务。通知对方本次疫情构成不可抗力事件并提供证据，是企业作为债务人基于民法诚实信用原则产生的附随义务，企业应按照法律规定履行该义务，否则，不排除需要承担相应责任的可能。实践中，企业应尽快向合同相对方发送书面通知（包括书面函件或电子邮件。因各企业使用文本不同，若合同中对通知时间、通知方式、联系人有约定的，应按照合同约定执行），通知中应对因新冠疫情影响导致企业无法按约履行合同的情况作出说明。同时196体育官网登录入口，通知中还应向对方明确本次疫情构成法律意义上的不可抗力并明确要求免除的责任，及结合项目具体情况对合同作出延期、变更或解除。

　　考虑到本次疫情的持续性，企业应注意将疫情作为具有持续影响的事件，若存在影响合同履行的情况（如出入限制、居住人员要求、付款要求等）应每隔一段时间向相对方发出一次书面通知，例如每周一次。通知发送时注意格式用语规范，并注意保留发函凭证，重要函件建议采取EMS邮寄的方式发送。

　　需要注意的是，上述《合同法》第一百一十八条，不仅规定了受不可抗力影响当事人的及时通知减损义务，亦明确了当事人的合理期限内提供证据义务。

　　按照上述法律规定，企业应按照该条法律规定收集文件，以证明在相关场景中构成不可抗力， 同时也需证明不可抗力事件持续的时间。实践中相关证明文件包括但不限于：（1）国务院或有关政府部门因控制疫情而发布的行政措施或行政指令、命令；（2）全国人工委、司法机构关于新冠疫情适用不可抗力的指导意见；（3）收集交通管制措施、出入限制要求、人员登记要求等行政文件；（4）如涉及企业相关人员为“新冠肺炎”患者或者疑似病例被隔离观察的，应保留住院证明、诊断证明、出院证明及被隔离观察的相关证明等。

　　《合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。

　　根据民法诚实信用原则，企业在援引新冠疫情之不可抗力救济时也应参照该条款尽到相应义务、避免经济损失扩大，否则对于扩大的经济损失，将得不到赔偿或补偿。

　　诉讼时效：《民法总则》第一百九十四条规定，在诉讼时效期间的最后六个月内容，因不可抗力不能行使请求权的，诉讼时效中止。根据上述法律条文，在新冠疫情被法律定性为不可抗力的前提下，若在个案中因疫情影响构成对企业行使请求权的不可抗力，且该请求权已处于时效期间的最后六个月内，则时效中止，自中止时效的原因消除之日（即新冠疫情影响解除之日）起满六个月，诉讼时效期间届满。稳妥起见，建议企业针对时效临近届满的请求权，先行向相对方发出主张权益的通知，以使时效中断并重新计算。

　　时效期间：本次疫情作为不可抗力事件，对当事人民事诉讼程序利益的影响主要体现在期间利益。《民事诉讼法》第八十三条规定，当事人因不可抗拒的事由或者其他正当理由耽误期限的， 在障碍消除后的十日内，可以申请顺延期限，是否准许，由人民法院决定。根据该条文的规定， 对于延期申请的批准有法院决定。鉴于目前最高院及各地高院均出台线上立案、调解等方式，企业在疫情防控期间如需要司法救济，应当准备好相关的文件、证据等材料及时行权，以免丧失机会。

　　财产保全：企业诉讼争议常常会涉及到财产保全等事宜，根据《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题的规定》第十七条规定：“申请保全人申请续行保全的，应当在保全措施期限届满15日前向原作出财产保全裁定的人民法院提出申请。逾期申请或者不申请的，自行承担不能续行保全的法律后果。”。鉴于目前未见最高院发布因受疫情影响可以自动顺延保全措施期限的文件，根据前述规定，财产保全到期后将自动解封，若需要续行的必须提前向法院申请续保。因此建议企业必须注意及时与各地法院进行沟通，采取合适的方式及时续保。

　　以上是我们对本次新冠疫情可能对物业租赁合同履约产生的影响以及相关应对的简要探讨。但在法律框架之内，若合同双方能够本着公平合理、诚实信用的原则，通过友好协商就本次新冠肺炎疫情对双方造成的影响进行补充安排或灵活处理，减少或解决纠纷，可能将更能兼顾公平与效率。（律师助理李恒对本文亦有贡献）